Amministratori di condominio: Normativa e Linee Guida
Nello specifico caso in cui il cliente sia un amministratore di condominio, la normativa vigente individua in questa figura il ruolo di responsabile della rete idrica. Vediamo quindi quali sono i principali riferimenti normativi e linee guida che regolano i condomini, la salubrità dell’acqua e il rischio di legionellosi.
Gestione rischio legionellosi e qualità delle acque destinate al consumo umano nei Condomini:
L’amministratore, ha il dovere di garantire la sicurezza delle parti comuni, incluso l’impianto idrico. In base a quanto previsto dall’articolo 1130 del codice civile infatti, l’amministratore di condominio è tenuto ad assicurare il sicuro godimento delle cose comuni, tra cui rientra l’impianto idrico del condominio e in base all’articolo 5 comma 3 del Decreto Acque, in quanto gestore della distribuzione idrica interna, è tenuto a garantire che i valori di parametro stabiliti dal decreto, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto di utenza (cioè rubinetti e docce).
Come previsto dal recente Decreto Acque, è fondamentale effettuare verifiche regolari per monitorare la qualità dell’acqua e individuare tempestivamente la presenza di eventuali batteri pericolosi. Adeguare il condominio alle nuove disposizioni di legge non è una scelta, ma un obbligo imprescindibile per tutelare la salute pubblica.
Sommario
La normativa vigente individua nell’Amministratore di Condominio il ruolo di responsabile della rete idrica.
Di seguito i principali riferimenti normativi e linee guida che regolano la materia qualità delle acque destinate al consumo umano e il rischio di legionellosi per i condomini.
La qualità dell’aria che respiri ogni giorno dipende da quello che non vedi.
Sai davvero in che condizioni sono i canali del tuo impianto aeraulico?
Un impianto aeraulico non sanificato correttamente può diventare un vettore di contaminazione biologica. Non è una casistica remota: è il risultato normale di una gestione igienica insufficiente nel tempo.
1. Riferimenti Normativi
A seguire, i principali riferimenti normativi e linee guida italiani in materia di impianti per acqua sanitaria negli edifici e per il controllo di Legionella.
- UNI 9182:2014, che costituisce il riferimento per il progetto di impianti sanitari;
- D.M. 174/2014, che fornisce indicazioni normative sui materiali conformi per reti per la distribuzione d’acqua destinata al consumo umano;
- D.P.R. 412/93, che raccoglie le norme relative all’isolamento negli impianti di distribuzione dell’acqua calda;
- Linee Guida per la prevenzione ed il controllo della Legionellosi (aggiornate al 2015), a cura del Ministero della Salute e redatte con l’ausilio tecnico-scientifico dell’Istituto Superiore di Sanità.
Ai quali si è di recente aggiunto il Decreto Legislativo 23 febbraio 2023, n. 18 che rappresenta l’attuazione della Direttiva (UE) 2020/2184, pubblicato in Gazzetta Ufficiale come Decreto legislativo 23 febbraio 2023, n. 18, che ha ufficialmente abrogato il precedente D.Lgs. 31/2001 sulle acque destinate al consumo umano.
La funzione dell’Amministratore è individuata quale gestore della rete idrica, ovvero il responsabile della salubrità dell’acqua distribuita ed erogata nella struttura condominiale.
1.1 Guida operativa per la gestione del rischio Legionella nei condomini
Cos’è la Legionella e perché è importante
La Legionella è un batterio che prolifera negli ambienti acquatici, in particolare nelle reti idriche degli edifici quando l’acqua ristagna a temperature comprese tra 20°C e 45°C. Si trasmette esclusivamente per inalazione di aerosol contaminato (docce, rubinetti, vasche idromassaggio) e può causare la legionellosi, una polmonite grave che colpisce soprattutto anziani, fumatori e immunocompromessi.
In Italia i casi sono in costante aumento: 4.617 nel 2024, con un incremento del 19% rispetto all’anno precedente.
Quadro normativo per i condomini
I condomini non rientrano tra gli “edifici prioritari” del D.Lgs. 18/2023, quindi non hanno obblighi specifici di valutazione del rischio o campionamenti periodici.
Tuttavia:
- L’amministratore, in qualità di Gestore Idrico della Distribuzione Interna (GIDI), deve garantire la qualità dell’acqua dal punto di consegna ai rubinetti
- In caso di non conformità riconducibile alla rete condominiale, sono previste sanzioni da 5.000 a 30.000 euro
- Per grandi condomini con reti complesse, il Rapporto ISTISAN 22/32 raccomanda controlli analitici biennali
Azioni preventive fondamentali
Manutenzione ordinaria
- Flussaggi settimanali (10-15 minuti) delle utenze poco utilizzate
- Pulizia trimestrale di rompigetto e soffioni doccia
- Monitoraggio della temperatura nei serbatoi ACS (≥60°C)
- Ispezione annuale delle tubazioni
- Sanificazione periodica dei serbatoi di accumulo
In caso di contaminazione
La guida riporta una scala di interventi in base alla concentrazione rilevata:
UFC/L | Azione |
≤100 | Verificare le pratiche di controllo |
101-1.000 | Revisione valutazione rischio, eventuale disinfezione |
1.001-10.000 | Disinfezione e misure correttive |
>10.000 | Disinfezione immediata e sostituzione terminali positivi |
Metodi di disinfezione
Ordinaria (preventiva):
- Termica: mantenimento dell’acqua a 60-65°C
- Chimica: ipoclorito di sodio, biossido di cloro, monoclorammina, perossido di idrogeno
Straordinaria (in caso di contaminazione):
- Shock termico: acqua a 70-80°C per almeno 30 minuti in tutti i terminali
- Iperclorazione shock: concentrazioni elevate di cloro per breve periodo
Valutazione del rischio (facoltativa ma consigliata)
Il documento propone un modello basato sulla formula R = P × G (Rischio = Probabilità × Gravità), con una matrice a 5 livelli per classificare i punti critici:
- Serbatoi di accumulo ACS
- Rete di distribuzione interna
- Fontane ornamentali
- Sistemi di irrigazione
- Ramificazioni cieche (dead-legs)
Importanza del documento per l’ambito condominiale
Questo documento colma un vuoto informativo significativo: mentre ospedali, alberghi e strutture sanitarie hanno obblighi precisi, i condomini sono stati finora trascurati nonostante presentino livelli di rischio comparabili (come evidenziato dalla Tabella 3 del Rapporto ISTISAN).
Perché è rilevante per gli amministratori
- Chiarezza sulle responsabilità: definisce con precisione cosa compete all’amministratore (rete comune) e cosa ai singoli proprietari (impianto privato)
- Tutela legale: fornisce strumenti per dimostrare la “dovuta diligenza” in caso di contenziosi, attraverso registri di manutenzione e piani di autocontrollo documentati
- Strumenti pratici: include checklist operative, schemi impiantistici e tabelle di intervento che possono essere direttamente adottati
- Coinvolgimento dei condomini: propone modalità di sensibilizzazione (assemblee, opuscoli, newsletter) per responsabilizzare i residenti sulla manutenzione delle utenze private
Perché è rilevante per i residenti
- Indica buone pratiche quotidiane semplici ma efficaci (far scorrere l’acqua dopo assenze prolungate, pulire i soffioni)
- Evidenzia le categorie vulnerabili (anziani, immunocompromessi) che necessitano maggiore attenzione
- Spiega come riconoscere situazioni di rischio e a chi rivolgersi
In sintesi, questa guida rappresenta il primo documento tecnico-operativo specifico per i condomini in Italia, offrendo un riferimento autorevole, redatto con il contributo dell’ATS Milano e validato nella prefazione dall’Istituto Superiore di Sanità, per una gestione consapevole e documentata del rischio Legionella negli edifici residenziali.
2 Il ruolo dell’amministratore: estratto del Sole 24 Ore
A seguire, in corsivo, l’estratto dell’articolo del Sole 24 Ore, del 2 Maggio 2022, intitolato: “Il rischio legionella in condominio ed i controlli che l’amministratore deve effettuare.“
Il ruolo dell’amministratore
Oltre a rappresentare il condominio con apposito mandato ricevuto in sede assembleare, questo viene ritenuto responsabile dei danni in qualità di custode (articolo 2051 del Codice civile) salvo che provi il caso fortuito. Per superare questa presunzione di colpa posta a suo carico, bisogna quindi riconoscergli la possibilità di dimostrare di aver adottato tutte le misure idonee a prevenire il danno. Nel caso in questione le misure idonee non possono che essere le procedure ed i controlli effettuati e previsti dalle normative di riferimento.
In primo luogo, trova applicazione il decreto legislativo numero 31 del 2001 che disciplina la qualità delle acque destinate al consumo umano. Questo decreto prende in considerazione diversi parametri di riferimento fissati negli allegati e che non sono limitati al solo rischio legionellosi. È quindi utile procedere ad analisi microbiologiche periodiche di controllo dell’acqua potabile tramite laboratori abilitati.
In secondo luogo, trovano applicazione le Linee guida per la prevenzione e il controllo della legionellosi, redatte dalla Conferenza Stato Regioni del 7 maggio 2015.
I controlli
L’amministratore deve verificare, in relazione agli impianti idro-sanitari all’interno del condominio, che:
- le reti dell’acqua fredda e dell’acqua calda sanitaria siano adeguatamente distanziate tra loro e da altre fonti di calore, oltre che adeguatamente isolate termicamente (nella rete dell’acqua fredda il rischio legionellosi è basso se la temperatura dell’acqua rimane costantemente sotto i 20° C);
- le reti siano il più possibile lineari, evitando tubazioni con tratti terminali ciechi e senza circolazione dell’acqua;
- i serbatoi di accumulo, quando installati, siano facilmente ispezionabili al loro interno per i relativi prelievi di controllo;
- la tipologia dei materiali utilizzati per la realizzazione dell’impianto, sia tale da garantire la possibilità di eseguire adeguati trattamenti di disinfezione;
- copie dello schema dettagliato della rete idrica siano disponibili.
Se nel condominio è presente un dipendente (portiere o addetto alle pulizie), l’amministratore deve dare seguito ad una procedura volta a identificare e valutare il rischio di legionellosi negli ambienti di lavoro, che richiede l’attuazione di tutte le misure di prevenzione e protezione nei confronti dei soggetti presenti (Titolo X del Dlgs 8 del gennaio 2008).
Infine, è importante sensibilizzare i condòmini sul rischio legionellosi durante le assemblee o attraverso appositi avvisi da apporre nella bacheca condominiale, dove si raccomandano la decalcificazione e disinfezione del rompigetto dei rubinetti e diffusori delle docce o la loro sostituzione se usurati dal calcare, che abbiamo imparato a riconoscere come un alleato della legionella.
La qualità dell’aria che respiri ogni giorno dipende da quello che non vedi.
Sai davvero in che condizioni sono i canali del tuo impianto aeraulico?
Un impianto aeraulico non sanificato correttamente può diventare un vettore di contaminazione biologica. Non è una casistica remota: è il risultato normale di una gestione igienica insufficiente nel tempo.
3 Valutazione della qualità dell’acqua di un condominio
Per la valutazione della qualità dell’acqua di un condominio, quale attività base, è da applicarsi un ciclo di campionamento chimico e microbiologico, in idonei punti sentinella della rete idrica, da definirsi ad opera di tecnico esperto in materia.
L’eventuale verifica di criticità che possa evidenziarsi, va gestita con un idoneo approfondimento tecnico funzionale:
- sia a disaminare la rete idrica da un punto di vista tecnico specialistico, al fine di bonificare le criticità evidenziate;
-
sia per far disporre all’Amministratore di condominio di tutte le informazioni di dettaglio, tale da permettergli di soddisfare anche la specifica richiesta presente nelle Linee Guida per la prevenzione ed il controllo della Legionellosi (Paragrafo 5.5.):
…nelle strutture abitative condominiali con impianto idro-sanitario centralizzato, l’amministratore di condominio è tenuto ad informare e sensibilizzare i singoli condomini sull’opportunità di adottare le misure di controllo…
