Guida tecnica per progettisti che vogliono trasformare la conformità normativa in una scelta progettuale concreta, evitando che accessibilità, ispezione e manutenzione diventino un problema per il gestore dell’impianto.
Il progettista entra in scena prima di tutti ed è l’unico che può cambiare davvero le cose
Nel ciclo di vita di un impianto aeraulico o idrico in un edificio pubblico, c’è un momento in cui tutte le decisioni che contano vengono prese. Non è quando il gestore si accorge che l’impianto è sporco. Non è quando il RUP indice la gara di sanificazione. Non è quando l’operatore entra in cantiere con le attrezzature.
È molto prima. È quando il progettista siede al tavolo con la matita o con il mouse e decide come quell’impianto sarà fatto.
In quel momento, e solo in quel momento, si determinano le condizioni che renderanno l’impianto ispezionabile o inaccessibile, sanificabile o impossibile, monitorabile in continuo o meno per tutta la sua vita utile. Le scelte progettuali compiute in fase di design hanno conseguenze che si propagano per decenni, condizionando la capacità del gestore di adempiere agli obblighi normativi, la sicurezza degli occupanti e i costi di esercizio.
Un impianto mal progettato dal punto di vista della manutenibilità e dell’ispezionabilità non è un impianto che funziona male: è un impianto che funziona bene finché non si verifica un problema e nessuno guarda dentro. E quando qualcuno è costretto a farlo per legge, per un’emergenza sanitaria, per una gara d’appalto diventa un problema costoso, complicato e spesso irrisolvibile senza interventi invasivi sull’edificio.
Questo articolo si rivolge direttamente al progettista, ingegnere impiantistico, architetto con delega agli impianti, progettista di sistemi HVAC o idrico-sanitari che lavora su edifici pubblici o destinate a uso collettivo. L’obiettivo è mostrare come le indicazioni della UNI/PdR 188:2026 e del quadro normativo vigente non siano un vincolo esterno da subire, ma un riferimento progettuale da integrare sin dalla fase di concept.
Quando interviene il progettista e perché è il momento decisivo
Il progettista interviene in tre momenti distinti del ciclo di vita di un impianto, ciascuno con implicazioni diverse.
Progettazione di nuova costruzione. È il momento di massima libertà e massima responsabilità. Ogni scelta dal tracciato delle condotte alla posizione delle bocchette di ispezione, dal materiale delle tubazioni alla collocazione dei punti di campionamento può essere ottimizzata per garantire ispezionabilità, sanificabilità e monitorabilità nel tempo. I costi aggiuntivi di una progettazione orientata alla manutenibilità sono marginali in questa fase; diventano enormi se affrontati a posteriori.
Progettazione di ristrutturazione o adeguamento. Il progettista interviene su un impianto esistente, spesso con vincoli edilizi significativi. In questo contesto, il suo compito è duplice: risolvere le criticità ereditate dal progetto originale e introdurre le condizioni di accessibilità e monitorabilità che il vecchio impianto non prevedeva. La ristrutturazione è anche l’occasione per recepire le indicazioni normative più recenti dalla UNI/PdR 188:2026 alle Linee Guida sulla Legionella in un sistema che ne era privo.
Redazione del capitolato tecnico per la gestione e manutenzione. Questa è forse la funzione meno esplorata del progettista, ma potenzialmente la più impattante per il gestore pubblico. Il progettista che redige le specifiche tecniche di un capitolato di manutenzione, ispezione o sanificazione sta traducendo le proprie scelte progettuali in obblighi contrattuali verificabili. Sta, in altri termini, costruendo il sistema di controllo che permetterà alla PA di sapere se il servizio è stato erogato correttamente.
Il quadro normativo che il progettista deve conoscere e integrare nel progetto
La UNI/PdR 188:2026 (Soft Facility Management – Esecuzione dei servizi in regime di appalto – Requisiti di monitoraggio e verifica di adeguatezza e corretta esecuzione) definisce la metodologia per verificare la corretta esecuzione dei contratti di Facility Management. Per il progettista, questo documento non è solo una guida per chi gestisce l’appalto: è una lista implicita di requisiti che l’impianto deve soddisfare per rendere possibile quella verifica.
Se la norma richiede che il servizio di pulizia e disinfezione sia verificabile attraverso controllo di forniture, di processo e di risultato e lo richiede esplicitamente nel Prospetto A.1 allora l’impianto deve essere progettato in modo che questi tre tipi di controllo siano fisicamente praticabili. Un’ispezione visiva post-pulizia richiede punti di accesso. Un campionamento microbiologico richiede punti di prelievo. Una verifica strumentale richiede predisposizioni per la misura.
Il progettista che ignora questi requisiti non sta violando la UNI/PdR 188:2026 che non è cogente ma sta consegnando al gestore un impianto che non può essere gestito correttamente. Il danno ricade sul committente pubblico, sugli occupanti dell’edificio, e in caso di contenzioso anche sulla responsabilità professionale del progettista stesso.
Gli altri riferimenti normativi che il progettista deve integrare nel proprio lavoro includono:
il D.Lgs. 36/2023 (Codice dei Contratti Pubblici), che orienta la fase esecutiva verso la centralità del risultato e richiede che i capitolati tecnici definiscano criteri di verifica oggettivi e misurabili; le Linee Guida Nazionali per la Prevenzione e il Controllo della Legionellosi (Ministero della Salute, 2015) e il D.Lgs. 102/2025, che impongono specifici requisiti di progettazione e monitoraggio per gli impianti idrici destinati al consumo umano; gli standard NADCA (National Air Duct Cleaners Association), che definiscono i criteri di ispezionabilità e pulizia dei sistemi aeraulici e a cui il progettista dovrebbe riferirsi per la definizione delle specifiche di accessibilità delle condotte; la UNI EN 15780:2025, che fornisce i criteri per la classificazione della pulizia dei sistemi di ventilazione in fase progettuale.
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Un impianto aeraulico non sanificato correttamente può diventare un vettore di contaminazione biologica. Non è una casistica remota: è il risultato normale di una gestione igienica insufficiente nel tempo.
Le scelte progettuali che determinano la manutenibilità degli impianti aeraulici
Accessibilità delle condotte, il problema che si crea al tavolo da disegno
L’ostacolo più comune all’ispezione e alla pulizia degli impianti aeraulici negli edifici pubblici non è la mancanza di budget, né la scarsità di operatori qualificati: è la mancanza di accesso fisico alle condotte. Condotte posate in cavità irraggiungibili, senza ispezioni, con curve e giunzioni non accessibili, rendono impossibile qualsiasi verifica reale dello stato interno dell’impianto.
Il progettista deve prevedere sportelli di ispezione con frequenza adeguata lungo tutto il tracciato delle condotte: almeno uno ogni 3-4 metri nelle sezioni rettilinee, uno in prossimità di ogni curva significativa, uno a monte e a valle di ogni componente ispezionabile (filtri, batterie, sezioni di umidificazione). Le dimensioni degli sportelli devono consentire l’introduzione di una telecamera di ispezione e degli utensili di pulizia meccanica: una luce minima di 200×200 mm per le condotte circolari di diametro ≥ 315 mm, proporzionalmente adattata per sezioni minori.
Il tracciato delle condotte deve essere progettato tenendo conto della possibilità di raggiungere fisicamente ogni sportello di ispezione con le attrezzature necessarie: non ha senso prevedere uno sportello in un’intercapedine che non può essere raggiunta senza demolire il controsoffitto.
Le Unità di Trattamento Aria progettare per la sanificabilità
Le UTA sono i componenti più critici dal punto di vista igienico e spesso i più trascurati in fase progettuale. Il progettista deve garantire che:
le sezioni interne siano accessibili per ispezione visiva e pulizia meccanica, con pannelli rimovibili su almeno due lati e illuminazione interna o predisposizione per l’introduzione di luce artificiale; le batterie di scambio termico (fredde e calde) siano dimensionate con un passo alettare sufficiente a consentire la pulizia senza smontaggio, e posizionate in modo da essere raggiungibili frontalmente; le vaschette di raccolta condensa siano progettate con pendenza sufficiente al drenaggio completo (minimo 2%), con scarico ispezionabile e senza zone di ristagno un requisito essenziale per la prevenzione della contaminazione batterica e della crescita di Legionella pneumophila; i filtri siano accessibili in modo agevole e sostituibili senza l’uso di attrezzature speciali, con indicazione chiara della direzione del flusso e dello spessore; le sezioni di umidificazione tra le più critiche per il rischio microbiologico siano progettate con materiali resistenti alla sanificazione chimica e con accesso completo a tutte le superfici bagnate.
Materiali e finiture, scegliere pensando a chi pulirà
La scelta dei materiali per le condotte e i componenti aeraulici ha implicazioni dirette sulla sanificabilità dell’impianto. L’acciaio zincato è il materiale standard per le condotte interne; nelle applicazioni con elevato rischio microbiologico (sale operatorie, reparti di isolamento, cucine industriali) è preferibile l’acciaio inossidabile. Le finiture interne delle condotte devono essere lisce e prive di discontinuità che possano favorire l’accumulo di depositi.
Il progettista deve evitare o documentare adeguatamente quando inevitabili le soluzioni che creano zone di ristagno dell’aria, angoli retti interni non raccordati, giunzioni non sigillate e superfici porose o in materiale che non tollera i disinfettanti chimici comunemente impiegati.
Predisposizioni per il monitoraggio in continuo
La UNI/PdR 188:2026 richiede che il sistema di monitoraggio sia in grado di operare in tempo reale. Per gli impianti aeraulici, questo si traduce nella necessità di predisporre in fase progettuale i punti di misura per i parametri di qualità dell’aria: sensori di CO₂, VOC, particolato (PM2.5 e PM10), temperatura e umidità relativa nelle zone servite. Il progettista deve prevedere le predisposizioni elettriche e di cablaggio per questi sensori, anche quando non siano inclusi nella fornitura iniziale perché aggiungerli successivamente è sempre costoso e spesso tecnicamente problematico.
Le scelte progettuali che determinano la manutenibilità degli impianti idrici
Il Piano di Sicurezza delle Acque inizia dal progetto
Il D.Lgs. 102/2025 introduce l’obbligo del Piano di Sicurezza delle Acque (PSA) per gli edifici ad uso pubblico e collettivo. Il PSA è uno strumento di gestione del rischio che identifica i pericoli lungo tutta la filiera idrica interna dall’allacciamento alla rete pubblica ai punti di utilizzo e definisce le misure di controllo. Il progettista che conosce questo strumento sa che il PSA si costruisce sul profilo dell’impianto: e il profilo dell’impianto è il progetto.
Ogni scelta progettuale che favorisce il ristagno dell’acqua, la stratificazione termica, la presenza di materiali che rilasciano nutrienti per i batteri o l’impossibilità di campionamento in punti significativi è una criticità che il PSA dovrà gestire spesso con misure compensative costose. Molto meglio eliminarla in fase progettuale.
I punti di campionamento un requisito spesso dimenticato
Per il monitoraggio del rischio Legionella e della qualità microbiologica dell’acqua, il progettista deve prevedere punti di campionamento dedicati in posizioni rappresentative della rete idrica interna: alla mandata e al ritorno degli impianti di ricircolo, nei punti terminali più lontani dalla centrale, in corrispondenza dei serbatoi e degli accumuli, nei punti a rischio di ristagno. Questi punti devono essere accessibili, identificati con etichettatura permanente e dotati di rubinetti a bocca liscia conformi ai requisiti del campionamento microbiologico.
Gestione termica e prevenzione del ristagno
Le Linee Guida Nazionali sulla Legionellosi e il D.Lgs. 102/2025 definiscono i requisiti termici per la prevenzione della crescita batterica negli impianti idrici: acqua calda sanitaria mantenuta a temperatura ≥ 60°C nei serbatoi e ≥ 50°C nei punti di ricircolo; acqua fredda sanitaria mantenuta a temperatura < 20°C. Il progettista deve garantire che la distribuzione planimetrica e verticale dell’impianto consenta il rispetto di questi valori senza zone di stratificazione termica.
I tratti a rischio di ristagno diramazioni cieche, tratti di collegamento a utenze non utilizzate frequentemente, lunghe tubazioni di collegamento a punti di utilizzo periferici devono essere eliminati in fase progettuale o, dove inevitabili, minimizzati nel volume e dotati di sistemi di ricircolo o di scarico periodico automatizzato.
Scelta dei materiali compatibilità e rilascio di nutrienti
I materiali a contatto con l’acqua potabile devono essere conformi al Regolamento UE 2023/2015 sui materiali a contatto con l’acqua potabile. Il progettista deve evitare l’uso di materiali che favoriscono la formazione di biofilm o che rilasciano nutrienti per i microrganismi: alcune leghe di rame, alcuni tipi di gomma per guarnizioni e certi polimeri plastici sono noti per favorire la crescita batterica. La scelta dei materiali deve essere documentata e giustificata nel progetto.
La qualità dell’aria che respiri ogni giorno dipende da quello che non vedi.
Sai davvero in che condizioni sono i canali del tuo impianto aeraulico?
Un impianto aeraulico non sanificato correttamente può diventare un vettore di contaminazione biologica. Non è una casistica remota: è il risultato normale di una gestione igienica insufficiente nel tempo.
Il capitolato tecnico deve tradurre il progetto in obblighi verificabili
Quando il progettista redige le specifiche tecniche per la gestione e manutenzione di un impianto aeraulico o idrico in ambito pubblico, sta compiendo un atto di enorme responsabilità verso il gestore. Un capitolato tecnico ben scritto è quello che rende possibile la verifica prevista dalla UNI/PdR 188:2026: definisce cosa deve fare il fornitore, come deve documentarlo e con quali criteri il committente può valutare se il lavoro è stato fatto bene.
Il capitolato deve contenere almeno:
la mappatura dei componenti dell’impianto soggetti a ispezione, pulizia o manutenzione, con indicazione della frequenza di intervento e del metodo; i criteri di accettazione per ciascuna attività, espressi in termini misurabili non “le condotte devono essere pulite” ma “le condotte devono presentare un deposito residuo inferiore a X g/m² secondo la metodologia NADCA ACR”; i requisiti di documentazione, specificando che ogni intervento deve essere accompagnato da rapporto ispettivo pre e post intervento con documentazione fotografica georeferenziata e, dove applicabile, da analisi di laboratorio accreditate; i requisiti di qualificazione del personale, con indicazione delle certificazioni specifiche richieste (NADCA ASCS, CVI, VSMR per gli impianti aeraulici); le modalità di gestione delle non conformità, con definizione dei tempi di ripristino e delle penali applicabili; i requisiti del sistema informatico di gestione documentale, specificando che tutta la documentazione prodotta deve essere accessibile alla committenza in tempo reale su piattaforma digitale.
TECHNO ONE il partner del progettista che pensa alla vita utile dell’impianto
Un progettista che lavora in modo strutturato sulla manutenibilità degli impianti ha bisogno di un interlocutore tecnico specializzato non solo per la fase di gestione, ma già in fase progettuale, per verificare che le scelte progettuali siano compatibili con le esigenze operative del ciclo di vita dell’impianto.
TECHNO ONE S.r.l. è il partner tecnico ideale per questa collaborazione. La sua specializzazione nell’igiene degli impianti aeraulici e idrici, unita alle certificazioni e agli strumenti esclusivi di cui dispone, consente al progettista di costruire capitolati tecnici ancorati a standard verificabili e al gestore pubblico di ricevere garanzie concrete sull’esecuzione del servizio.
Gli strumenti esclusivi che TECHNO ONE mette a disposizione del progettista e del committente sono:
la Qualifica del processo di pulizia e sanificazione dei sistemi aeraulici in conformità al Protocollo Operativo AIISA–IQC validato A.N.M.D.O., che garantisce che il metodo operativo sia validato clinicamente e non solo tecnicamente;
il Certificato Digitale PDT® di sito, rilasciato direttamente al committente da un ente terzo indipendente, che certifica la corretta esecuzione del servizio presso lo specifico impianto con verifica annuale uno strumento che il progettista può indicare nel capitolato come requisito di risultato, trasformando una garanzia qualitativa in un obbligo contrattuale verificabile;
il portale MyAir® con autenticazione blockchain di tutti i documenti prodotti, che garantisce l’integrità e la permanente verificabilità della documentazione tecnica esattamente il tipo di infrastruttura digitale richiesta dalla UNI/PdR 188:2026;
l’indice VIIA®, lo strumento proprietario di valutazione delle condizioni igieniche dell’impianto, che consente al progettista di definire nel capitolato una metrica oggettiva per la valutazione periodica dello stato dell’impianto nel tempo.
Conclusione: la qualità dell’aria si progetta, non si rincorre
Un impianto aeraulico o idrico ben progettato con accessi adeguati, predisposizioni per il monitoraggio, materiali compatibili con la sanificazione e specifiche tecniche che rendono verificabile ogni attività di manutenzione non è un impianto più costoso da realizzare. È un impianto meno costoso da gestire, più sicuro per chi lo abita, più tutelante per chi lo amministra e più difendibile per chi lo ha progettato.
La UNI/PdR 188:2026 non parla direttamente al progettista. Ma ogni sua prescrizione il Manuale dei monitoraggi bilaterale, il ciclo PDCA, la gestione informatizzata delle evidenze, i criteri di accettazione misurabili è una conseguenza diretta delle scelte che il progettista compie oggi, al tavolo da disegno.
Progettare per la manutenibilità non è un obbligo normativo aggiuntivo: è la differenza tra un impianto che invecchia bene e uno che diventa un problema irrisolvibile. È ingegneria.
